Самостоятельная оценка квартиры - это сложный процесс, требующий профессионального подхода и большого опыта. Основная его сложность - отсутствие жестких норм; методики расчета различны, и оценщики вынуждены полагаться только на свой опыт. Нередки случаи, когда два оценщика, рассчитывая стоимость одного и того же объекта, получают разную цифру.
Самый популярный метод оценки - аналоговый. Заключается он в исследовании и анализе рынка сходного жилья в районе. При этом принимаются во внимание множество факторов - от экологии до состояния подъезда и самой квартиры, а также динамика цен в районе за определенный период.
Существуют и так называемые "обязательные" критерии, по которым оценивается квартира:
I. Месторасположение дома.
II. Жилой дом, в котором расположена квартира.
III. Характеристики квартиры, ее особенности.
Каждый из этих пунктов имеет еще несколько подпунктов, некоторые из которых стоит разобрать подробнее.
I. Месторасположение дома.
1. Местоположение, микрорайон; местоположение в микрорайоне.
2. Транспортная доступность; обеспеченность общественным транспортом (субъективная оценка).
3. Наличие объектов социальной инфраструктуры.
Для одного важно наличие школы, поликлиники, магазинов, для другого - есть ли под боком сауны, автомагазины.
4. Объекты промышленной инфраструктуры микрорайона.
Чем экологичнее район, тем, соответственно, дороже будет стоить в нем жилье.
5. Объекты транспортной инфраструктуры.
II. Жилой дом, в котором расположена оцениваемая квартира.
1. Тип здания; год постройки; материал наружных стен; материал перекрытий; состояние здания (субъективная оценка); техническое обеспечение строения; количество этажей.
Находящиеся в Славянске жилые дома можно условно разделить на несколько категорий. Первая - современные кирпичные жилые дома, кирпичные "сталинские пятиэтажки" с высокими потолками. Вторая категория - здания массовой застройки: панельные и блочные дома до14 этажей, многоподъездные 7-10 этажные дома 60-х - начала 80-х годов. Третья - "хрущевки".
Безусловно, квартиры в доме первой категории будут стоить намного дороже, чем во второй и тем более в третьей.
2. Организованная стоянка личного автотранспорта или гаражный кооператив.
3. Состояние подъезда (субъективная оценка).
Если в одном доме, но в разных подъездах продаются две идентичные квартиры, их рыночная стоимость неодинакова. Даже в подъезде квартиры, расположенные по одному стояку, могут значительно различаться в цене, ведь каждая из них имеет свои особенности: качество сантехники, паркета, оконных рам.
III. Характеристики оцениваемой квартиры
1. Этаж расположения.
Квартира, расположенная на первом этаже стоит на 10% дешевле, чем на среднем, а последний этаж проигрывает среднему 15%.
2. Площадь (общая/жилая/кухня); количество комнат, их площадь; высота потолков; наличие лоджии (балкона).
Двухкомнатная квартира будет стоить дороже, чем однокомнатная. Однако цена 1 кв. м в однокомнатной будет выше, чем в двухкомнатной: чем меньше количество комнат в квартире, тем больше цена квадратного метра. Наличие дополнительных подсобных помещений (кладовки, гардеробной), равно как и лоджии, существенно повышает стоимость жилья.
3. Санузел (раздельный или совмещенный, состояние сантехники).
4. Вид из окон.
Если окна выходят в уютный зеленый двор или парк, то квартира может стоить на 8% дороже, нежели аналогичная с окнами, выходящими на проезжую часть.
5. Слаботочное обеспечение; дополнительные системы безопасности.
6. Состояние самой квартиры и видимые дефекты внутренней отделки (субъективная оценка).
Этот параметр больше влияет на первое впечатление, которое производит квартира. Безусловно, ухоженное жилье будет проще продать, чем "убитую" халупу. Наличие в помещении ремонта в зависимости от его качества - это плюс-минус $5 тысяч.
7. Данные о перепланировке.
Квартиры, где возможно сделать перепланировку - дороже, не говоря уже о помещениях со свободной планировкой. Но учтите, что малейшее передвижение стен или дополнительная арка должны быть документально оформлены. Если таковое отсутствует, то впоследствии у владельца жилья могут быть серьезные неприятности.
8. История квартиры.
Кому принадлежит жилье, свободно ли оно или там кто-нибудь прописан - пожалуй, первое, на что вообще стоит обратить внимание при покупке и при оценке в частности. На 10-30% меньше будет стоить жилье, которое подлежит быстрой продаже по решению суда.
Учитывая все эти факторы можно приблизительно прикинуть, на что рассчитывать, но лучше обратиться к профессионалу. Только он, используя свой опыт, сможет дать более точную оценку, тем более, что услуги его не так уж и дороги по сравнению с тем, что в итоге можно либо сэкономить, либо приобрести. И еще имеет смысл помнить, что на каждый товар всегда есть свой покупатель, а любое выставленное на продажу жилье - не единственное. Так что, оценивая, "ищите и обрящите".
